当前位置:三门峡市审计局 > 经验介绍 > 文章详情

房地产业土地增值税审计应关注的重点

发布时间:2018-07-24 查阅次数:1144

近期,我局对我市地方税务局2017年度税收征管情况进行了审计。2017年是营改增后完整反映地方税收收入的一年,与2016年相比,各个税种在整个税收中的角色也发生了很大的变化,营业税退出历史舞台,土地增值税、土地使用税、耕地占用税等税种慢慢成为地方税收的主要力量。结合本地实际,经过分析,审计人员确定把土地增值税作为审计重点。

土地增值税事关国家房地产调控政策的落实,涉及到税收征管体制机制问题,关系到人民利益和国家财政收入,对于规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益有积极的作用。但是房地产开发项目复杂、施工周期长、土地增值税计算难度大,依据纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额即增值额乘以相应税率缴纳。而增值额计算的复杂体现在扣除项目的金额确定上,包括取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用等。税法又规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。所以,地方税务部门一般采取预征的方式向房地产业征收土地增值税,等达到清算条件后,再进行最终清算。

在了解、熟悉土地增值税相关政策、法规后,审计人员调取了本市房管局2017年度合同备案数据,与税收系统纳税情况进行了比对,确定了疑点较大的12家房地产企业进行了延伸审计,基本摸清了本地房地产企业土地增值税缴纳方面存在的问题。笔者认为对房地产业土地增值税的审计,应关注以下几点:

1.看是否达到土地增值税可清算条件而未进行清算

2006年出台的《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的纳税人应进行土地增值税的清算,同时也规定取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的也应当进行土地增值税清算。这为督促房地产业及时清算土地增值税提供了法理基础。

经审计调查,12家企业中有6家企业已达到土地增值税可清算条件,其中5家企业取得销售(预售)许可证满三年;1家已竣工验收,转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上。以上统计数字表明,目前房地产企业中此类问题占比不小,需要引起地税部门重视。满足可清算条件而未进行清算,主要原因:一是高利润房地产企业选择预征方式可以合理避税;二是清算工作复杂,基层税务机关人员能力不足,需要聘请专家进行清算,费用支出巨大也是一个问题;三是清算要求房地产企业会计账目健全等,而基层的房地产企业一部分不能满足这方面的要求。      

  对于房地产业土地增值税征收环节存在的此类问题,审计机关建议:税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作。要对已经达到清算条件的项目,全面进行梳理、统计,制定切实可行的工作计划,提出清算进度的具体指标;要加强土地增值税税收法规和政策的宣传辅导,加强纳税服务,要求企业及时依法进行清算,按照《土地增值税清算管理规程》的规定和时限进行申报;对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人,要依法进行处罚;对审核中发现重大疑点的,要及时移交税务稽查部门进行稽查;对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

2.看是否存在依据国税部门风险推送的增值税缴纳金额及计税依据征收土地增值税的问题

审计调查中发现,地税部门征收土地增值税的计税金额是依据国税部门风险推送的增值税的计税金额征收的。国税与地税部门之间的风险推送有其优点,地税部门可以依据国税部门征收的增值税的金额,核查征收其附加税费,并依据其计税依据征收其应缴纳的土地增值税,某种程度保证了应收税款的及时足额入库。但这种做法也有其弊端,如果纳税人没有及时足额申报缴纳增值税,那相应的增值税附加税费及以此为计税依据征收的土地增值税也就漏征了。

经审计调查,12家企业中3家少交增值税37万元,对应的附加税费及这部分销售收入应缴纳的土地增值税均未缴纳。由于涉及国税的补征问题,审计机关将核查出来的漏征增值税税款问题移送了国税部门进行补征。

 目前国税与地税的机构改革正在进行中,两个部门的合并也越来越趋近。这个问题,在国税部门与地税部门合并之后会自然消除。

3.看房地产企业是否分类核算普通住宅、豪宅、商铺等销售收入,按照不同的预征率缴纳土地增值税

根据税法,土地增值税预征率各省可以根据当地情况制定。《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》规定,我省土地增值税预征率按不同项目分别确定:普通标准住宅1.5%;除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%;其他房地产项目4.5%。经请教地税人员,我市普通住宅按照1.5%144平米以上住宅按照3.5%,商铺按照4.5%预征土地增值税。

经审计调查,12家企业中3家未分类核算各项销售收入,普通住宅、豪宅、商铺收入混在一起,统一按照1.5%的预征率缴纳土地增值税。审计人员经过数据整理分析,3家企业共计少缴纳土地增值税100万元。我们在审计调查中发现,有的企业不知道各项销售收入预征率有区别,有的是图省事,而有的是故意为之,这些都为以后的土地增值税清算设置了障碍。税务机关应加强这方面的宣传指导,督促企业分类核算各项收入,按照规定的预征率缴纳土地增值税,为以后的土地增值税清算打好基础。

4.看房地产企业会计基础工作是否完善,是否存在不设置会计账簿、无销售报表等基础会计资料导致不缴或者少缴税款

经审计调查,12家企业中2家未设置会计账簿,也无收入日报表、月报表。审计人员要求其会计人员依据收款单据进行统计。受时间限制,审计人员只对2017年度应缴税费进行了核查,2家企业共计少缴纳各项税费42万元。由于缺乏相关的会计账簿、凭证,审计人员无法保证其提供资料的完整性,核查出来少缴纳的税款也应为保守数字。

《土地增值税清算管理规程》第三十四条规定 “依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的 ”,主管税务机关可实行核定征收。对于此类问题,税务机关应首先发出核定征收的税务事项告知书,由税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款。 但国家税务总局规定不能擅自将核定征收作为本地区土地增值税主要征收方式。所以,税务机关应督促房地产企业完善会计基础工作,对无专业会计人员的推荐中介机构代理记账。
5.看是否存在跨期缴纳税款,造成纳税期混乱漏征税款

经审计调查,12家企业中2家存在此类现象,均为201814月突击补缴2017年应缴各项税费。由于存在跨月甚至跨年度缴纳税款现象,造成纳税期混乱,逐月核对困难较大,加大了审计人员的工作量,无法确保应缴税款的连续性、完整性。

《中华人民共和国税收征收管理法》规定,纳税人未按照规定期限缴纳税款的,税务机关除责令限期缴纳外,从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。对于此类问题,税务机关应加大稽核力度,对延期缴纳的税款进行核查、按照法律规定加收滞纳金,促使房地产企业按期申报、缴纳税款,保持纳税期的连续性,保证税款的应收尽收。

以上五个方面是审计人员抽查部分房地产企业,对其会计账簿、销售报表、“五证”等进行查阅、计算分析等总结的成果。截止审计日,12家企业共计核查出来应缴未缴税款186万元,其中地税149万元,国税37万元。截止发稿日,以上税款全部补征到位。另外,对于房地产企业纳税方面存在的以上问题,审计人员撰写了审计专报,对地税部门提出了切实可行的建议。地税部门十分重视,针对审计专报反映的问题,正在制定、完善相关制度,进一步规范房地产行业纳税行为,提升税收对房地产市场的宏观调节作用。